LPR 是什么？房贷利率到底是怎么算出来的

很多人每个月都在还房贷，却说不清自己的利率是从哪来的：为什么同事的利率是 3.3%，我的却是 4.2%？银行为什么说"降息了"我的月供却没变？答案都在这两个词里：LPR 和加点。

一、LPR 是什么

LPR 全称是 Loan Prime Rate，贷款市场报价利率。它由多家报价行每个月向全国银行间同业拆借中心报出自己最优客户的贷款利率，去掉最高价和最低价后算术平均得出，每月 20 日（遇节假日顺延）公布。

LPR 有两个期限品种：

• 1 年期 LPR：主要影响企业经营贷、消费贷等短期贷款；
• 5 年期以上 LPR：房贷这种二三十年的长期贷款，参考的就是这个。

所以以后看到新闻里说"5 年期以上 LPR 下调"，那才和你的房贷直接相关；如果只有 1 年期 LPR 变动，你的月供不会因此改变。

二、你的房贷利率 = LPR + 加点

按照中国人民银行公告〔2024〕第 11 号的规定，浮动利率的商业性个人住房贷款，利率以最近一个月 LPR 为定价基准加点形成，而且这个加点可以是负值。

举个例子：假设你办贷款时最近一个月的 5 年期以上 LPR 是 3.6%，银行给你减 30 个基点（1 个基点 = 0.01%），那么你的执行利率就是：

3.6%（LPR） + （−0.30%）= 3.30%

这两个部分的行为完全不同，一定要分清楚：

很多人误以为"降息了月供马上就会降"，其实降的是 LPR，而你的月供要等到重定价日才会跟着调整，加点那部分始终不变。

三、加点为什么有正有负

加点反映的是市场供求和你的个人资质，所以同样在 LPR 之上，有人加 50 个基点，有人减 50 个基点：

• 加点为正：房贷需求旺盛、当地有政策下限，或者借款人资质一般。
• 加点为负：市场利率下行、银行为争夺优质客户主动让利，或当地首套房贷政策支持力度大。
• 首套与二套的加点也不同：二套房贷的加点下限通常高于首套。

这就是为什么同一年买房，不同城市、不同时间点、不同资质的人，利率能差出 1 个百分点以上。

四、重定价日与重定价周期

重定价日就是你执行利率跟着最新 LPR 调整的那一天。过去房贷的重定价周期最短为一年，常见做法是每年 1 月 1 日，或者按贷款发放日"对月对日"。

2024 年 11 月 1 日起，这个限制取消了：浮动利率房贷的借款人可以与银行协商约定重定价周期，选择按 3 个月、按 6 个月或按 12 个月重定价。需要注意的是，在整个还款周期里，重定价周期只能调整一次，所以要想清楚再改。

怎么选？核心是判断你对未来利率走势的看法：

• 认为利率还会下行：选 3 个月重定价，能更早享受到 LPR 下调带来的实惠。
• 认为利率可能回升：保持 12 个月，你的利率跟随上涨的时间点也会更晚。
• 不想操心：保持一年一次即可，这也是大多数人的做法。

另外，如果政策性降息带来的加点调整窗口出现，多家银行也支持通过手机银行自助申请调整加点幅度，具体条件和门槛以你贷款银行发布的公告为准。

五、公积金贷款不走 LPR

住房公积金贷款利率由中国人民银行统一确定和调整，不挂钩 LPR，也不执行"LPR+加点"的机制。所以 LPR 变化不会影响公积金贷款部分的月供，只有人民银行专门发文调整公积金利率时才会变。

组合贷款里，商业贷款部分跟 LPR 走，公积金部分跟人民银行公布的公积金利率走，两部分的调整节奏是分开的。

六、利率差 0.1%，月供差多少

利率上差一点点，长期看差别不小。以贷款 100 万、30 年、等额本息为例：

可以看到，利率每上浮 0.1 个百分点，月供大约多 58 元，30 年下来总利息多约 2.1 万。所以谈贷款时争取低一点的加点，是实打实省钱的事。

七、去哪里查自己的 LPR 和加点

• 手机银行 / 网上银行：在贷款详情页一般能看到执行利率、定价基准和加点值。
• 贷款合同和还款计划表：合同里会写明定价方式、加点幅度和重定价日。
• 银行客服或贷款服务行：直接问"我当前的执行利率、加点值、重定价日分别是多少"。
• LPR 本身：以中国人民银行和全国银行间同业拆借中心每月公布的数值为准。

八、知道利率之后，把月供算出来

搞清楚自己的执行利率和加点之后，就可以用房贷计算器把贷款金额、期限、利率填进去，算出准确的月供、总利息和每期还款明细，也可以顺便对比一下利率差 0.1% 到底差多少钱。